El término caprate (Tasa de Capitalización) es esencial en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Esta métrica proporciona una forma crucial de evaluar la rentabilidad potencial de una propiedad de inversión.
Al comprender la cap rate, los inversores pueden tomar decisiones más informadas al analizar distintas oportunidades en el mercado inmobiliario.
¿Qué es el caprate?
La tasa de capitalización, también llamada tasa de cap o caprate, es un concepto empleado en el ámbito de bienes raíces comerciales para señalar la rentabilidad anticipada en una propiedad de inversión inmobiliaria.
Esta métrica se deriva de los ingresos netos previstos que se espera que genere la propiedad. Su cálculo implica dividir los ingresos operativos netos entre el valor total de los activos de la propiedad, expresado como un porcentaje.
Su utilidad radica en estimar el rendimiento potencial que el inversor podría obtener en el mercado inmobiliario.
Es importante señalar que aunque la tasa de capitalización máxima puede resultar útil para una rápida comparación de la valoración relativa entre inversiones inmobiliarias semejantes en el mercado, no debe ser empleada como el único indicador de la viabilidad de la inversión.
Esto es debido a que no considera elementos como el apalancamiento financiero, la variación en el valor del dinero con el tiempo y los flujos futuros de efectivo derivados de mejoras en la propiedad, entre otros factores.
Cuando usar el caprate en las inversiones
La tasa de capitalización es el método más común para evaluar la rentabilidad y el potencial de retorno en inversiones inmobiliarias.
Básicamente, esta tasa representa el rendimiento de una propiedad a lo largo de un año, asumiendo que la propiedad se adquiere en efectivo y no a través de financiamiento.
En esencia, la tasa de capitalización refleja el rendimiento intrínseco, natural y no influenciado por apalancamiento de la propiedad.
Fórmula para calcular el caprate o tasa de capitalización
Existen diversas formas de calcular el caprate. En la fórmula más utilizada, se obtiene al dividir el Ingreso Operativo Neto (NOI por sus siglas en inglés) de la propiedad entre su valor de mercado actual. Matemáticamente,
Tasa de Capitalización = Ingreso Operativo Neto / Valor de Mercado Actual
Donde:
- El Ingreso Operativo Neto representa el ingreso anual anticipado generado por la propiedad (como alquileres), tras deducir todos los gastos necesarios para su administración. Estos gastos incluyen costos de mantenimiento periódico y pagos de impuestos a la propiedad.
- El Valor de Mercado Actual del activo es la valoración actual de la propiedad de acuerdo con las tasas de mercado en ese momento.
Otra variante implica calcular la tasa de capitalización a partir del costo original de inversión o el precio de adquisición de la propiedad.
Tasa de Capitalización = Ingreso Operativo Neto / Precio de Compra
No obstante, esta segunda versión no goza de mucha popularidad por dos razones. En primer lugar, arroja resultados poco realistas para propiedades adquiridas hace varios años a precios bajos, ya que no refleja su valor actual. En segundo lugar, no puede aplicarse a propiedades heredadas, dado que su precio de compra es cero, lo que invalida la operación de división.
Dado que los precios de las propiedades experimentan fluctuaciones considerables, la primera versión que considera el valor de mercado actual se erige como una representación más precisa en comparación con la segunda, que se basa en un precio de compra fijo y original.
Cómo interpretar la tasa de capitalización
Dado que los caprates dependen de estimaciones proyectadas de ingresos futuros, presentan una variabilidad considerable. Por lo tanto, es fundamental entender qué constituye una tasa de capitalización adecuada para una inversión inmobiliaria.
Además, la tasa de capitalización también ofrece información sobre el tiempo necesario para recuperar la inversión realizada en una propiedad. Por ejemplo, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% requerirá aproximadamente 10 años para recuperar la inversión inicial.
Distintas tasas de capitalización entre propiedades diferentes, o incluso variaciones temporales en la misma propiedad, reflejan diversos niveles de riesgo. Un análisis de la fórmula revela que la tasa de capitalización será mayor para propiedades con ingresos operativos netos más elevados y una valoración más baja, y viceversa.
No existen rangos definidos para tasas de capitalización “buenas” o “malas”, ya que estas dependen en gran medida del contexto específico de la propiedad y del mercado circundante.
Supongamos que hay dos propiedades idénticas en todos los aspectos, excepto por su ubicación geográfica. Una se encuentra en una zona exclusiva del centro de la ciudad, mientras que la otra está en las afueras.
En igualdad de condiciones, la primera propiedad generará un alquiler superior al de la segunda, pero esto será en parte contrarrestado por mayores gastos de mantenimiento y tasas impositivas más altas. La propiedad en el centro de la ciudad tendrá una tasa de capitalización relativamente menor en comparación con la segunda, debido a su significativamente mayor valor de mercado.
Esto implica que una tasa de capitalización más baja corresponde a una valuación más sólida y a perspectivas de rentabilidad superiores, con un nivel de riesgo más bajo. Por el contrario, una tasa de capitalización más alta indica perspectivas relativamente menores de retorno en la inversión inmobiliaria y, por lo tanto, un nivel de riesgo más alto.
Aunque el ejemplo hipotético anterior hace que elegir la propiedad en el centro de la ciudad parezca una decisión obvia para un inversor, las situaciones del mundo real pueden ser más complejas. Los inversores que evalúan propiedades basándose únicamente en la tasa de capitalización se enfrentan al desafío de determinar la tasa adecuada en función de un nivel de riesgo dado.
Factores que influyen en la tasa de capitalización
Existen numerosos elementos del mercado que pueden ejercer influencia sobre la tasa de capitalización de una propiedad.
Al igual que en el caso de otras propiedades de alquiler, la ubicación emerge como un factor crucial al determinar los rendimientos en bienes raíces comerciales, siendo probable que las zonas de alto tráfico presenten tasas de capitalización más elevadas.
También es esencial considerar otras particularidades del mercado local, incluyendo la competencia de propiedades similares. En términos generales, en mercados amplios y consolidados es probable que las tasas de capitalización sean más bajas, debido a la competencia entre diversas empresas.
Las tendencias venideras, como el crecimiento proyectado del mercado local, también pueden ejercer una influencia en la tasa de capitalización a largo plazo de una propiedad.
Finalmente, la cantidad de capital invertido en una propiedad también puede repercutir en la tasa de capitalización. Una renovación que haga que una propiedad sea